Tra le principali obbligazioni del venditore troviamo la garanzia per evizione. Si tratta di una obbligazione di garanzia che coinvolge venditore e acquirente e la possibilità che il bene di cui alla compravendita possa rientrare, in seguito a una pronuncia giudiziale, nella proprietà di un terzo. Nelle prossime righe cercheremo quindi di fare chiarezza su cos’è la garanzia per evizione e su quali rischi comporta.

Garanzia per evizione: che cosa è?

La garanzia per evizione è una forma di garanzia che troviamo tipicamente nei contratti di compravendita. È regolata da quanto disposto dall’articolo 1476, comma 3, del Codice Civile relativo alle obbligazioni principali del venditore. Questa norma recita testualmente: “Le obbligazioni principali del venditore sono:

1) quella di consegnare la cosa al compratore;
2) quella di fargli acquistare la proprietà della cosa o il diritto, se l’acquisto non è effetto immediato del contratto;
3) quella di garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa”.

Prima di parlare della garanzia per evizione e delle relative implicazioni, però, vale la pena soffermarci sul significato stesso di evizione. L’evizione è infatti una situazione in cui il compratore è privato del bene acquistato poiché è intervenuta una pronuncia giudiziale in favore di un terzo che stabilisce un difetto di titolarità in capo al venditore. La privazione può essere sia totale che parziale (come vedremo più avanti). Di conseguenza, in base a questo difetto, il venditore non avrebbe potuto trasferire il bene.

Ambito di applicazione della garanzia per evizione

La garanzia di evizione è quindi presente nei contratti di compravendita per assicurare all’acquirente che il venditore si assume il rischio per cui l’acquirente può essere privato del bene acquistato a causa di diritti di terzi sul bene stesso. Di conseguenza, si tratta di una obbligazione di garanzia in cui la prestazione dell’obbligato consiste nell’assunzione di un rischio piuttosto che in un comportamento attivo od omissivo.

L’ambito di applicazione della garanzia di evizione secondo la giurisprudenza non è limitato allo spossessamento del bene del compratore. È infatti necessario che un terzo abbia agito in giudizio con esito positivo tramite l’esercizio di un’azione confessoria, di riduzione o di rivendicazione sul bene. Quindi, deve essere stato accertato in via definitiva il difetto di titolarità dell’acquirente. Questo difetto deve essere di conseguenza la causa per cui il contratto di vendita non ha prodotto il suo effetto traslativo. L’effetto può essere sia dovuto a eventi precedenti che successivi. Al contrario, non è sufficiente che il diritto dell’acquirente sia limitato o menomato astrattamente o ipoteticamente.

Infine, è possibile distinguere tra diversi principali tipi di evizione:

• totale, quando si riferisce al res nella sua interezza
• parziale, quando è relativa solo a una parte del bene

Conseguenze e rischi

Ma quali sono le conseguenze nel caso in cui si debba applicare la garanzia di evizione? Prendiamo ad esempio il caso in cui l’acquirente subisce la privazione del bene (evizione totale) perché il bene è riconosciuto di proprietà di un terzo, tramite pronuncia giudiziale. In questo caso l’acquirente riceverà da parte del venditore il rimborso del prezzo di acquisto, delle spese e dei frutti consegnati al terzo. Nel caso in cui, invece, si verifichi invece una evizione parziale, si procederà o alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo e il risarcimento del danno.

Per quanto riguarda il risarcimento del danno in caso di applicazione della garanzia per evizione, questo corrisponde alla sanzione per aver violato l’obbligo di garanzia. Si tratta quindi di una sanzione che si applica a prescindere dalla eventuale colpevolezza del venditore. Allo stesso modo, si applica anche se il venditore non è a conoscenza della possibile causa della futura evizione. Ciò in quanto dalla violazione della garanzia di evizione scaturisce la perdita del diritto acquistato dal compratore. Infine, questo principio si applica sia in caso di evizione totale che parziale.